Рынок недвижимости в России оказался на грани серьезных изменений. Об этом говорили участники круглого стола «Строим будущее: итоги полугодия и новые горизонты», организованного РИА «ФедералПресс» в Екатеринбурге. Главные причины текущих проблем — уход льготной ипотеки, высокая ключевая ставка и инфляция, которые привели к падению продаж и замедлению запуска новых проектов.
«Первые полгода 2025 года были непростыми: уход льготной ипотеки, удорожание денег, сложности с получением инвестиций для проектов, рост стоимости рабочей силы, а также многие другие сложности не могли не сказаться на состоянии рынка недвижимости», — отметила генеральный директор «ФедералПресс» Надежда Плотникова.
По данным Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге количество сделок с новостройками упало в 2,5 раза по сравнению с 2023 годом. При этом объем нереализованных квартир вырос на 18% за год. Спрос тормозят дорогие ипотечные кредиты — за стандартную квартиру в ипотеку семье приходится платить свыше 70 тысяч рублей в месяц.
«Если ключевая ставка ЦБ все-таки будет снижена, то есть надежда, что покупатели все-таки достанут свои кошельки из банков и переведут инвестиции в недвижимость. Потому что других источников финансирования у отрасли особо нет. Особенно хочется отметить вопрос с подрядчиками: идут большие срывы по платежам. Кроме того, сократилось количество рабочей силы, за последние два года примерно в два раза», — отметил советник президента УТПП по строительству и недвижимости, член Общественного совета минстроя Свердловской области Вадим Шамшурин.
На этом фоне рассрочка стала главным инструментом продаж.
«Сейчас для застройщика основная история — это закрытие банковского кредита, погашение процентов, и остаток денег придет от квартиры, которую можно реализовать и двигаться дальше. В настоящее время модель выглядит так, чтобы распроданность была хотя бы 65–70% при вводе дома в эксплуатацию, — отметил директор по развитию и продажам „ИКАР Девелопмент“ Владимир Щеколдин
Различные программы субсидирования, индивидуальные скидки и лояльные условия стали нормой. Новым вектором стала программа комплексного развития территорий (КРТ), которая дает застройщику землю без аукциона, но требует строительства инфраструктуры. При этом цены на землю продолжают расти.
«Сегодня главная задача застройщика — сделать жилье доступным для покупателя, чтобы сделки продолжали заключаться, несмотря на высокую ключевую ставку. Именно поэтому девелоперы идут на беспрецедентные скидки и готовы обсуждать индивидуальные условия. Это, по сути, лучший момент для покупателя: таких реальных уступок не было давно. На текущий момент семейный бюджет большинства россиян не выдерживает ежемесячных платежей по рыночной ипотеке — при текущей ставке этот инструмент стал малоэффективным. Он снова заработает, когда ставки опустятся хотя бы до 10–12%. Важно понимать, что на депозитных счетах россиян сейчас размещено около 60 трлн рублей. Но эти деньги не двигаются: люди не хотят тратить сбережения при текущих условиях. Как только ЦБ снизит ключевую ставку, эти средства начнут перетекать на рынок недвижимости», — отметил директор Aleka Group Александр Матофаев.
На рынке премиальной недвижимости действует своя логика. В этом сегменте важно доверие и индивидуальный подход. Здесь продажи начинаются с переговоров. Застройщики расширяют продуктовую линейку, адаптируясь к новым условиям.
Рынок становится все более конкурентным, и в него заходят новые игроки. Новые подходы используют компании, например, предлагают клиентам инвестировать деньги в строительство с последующей выплатой дивидендов. Это дает выгоду и фиксированную цену.
«Доля инвестиций в жилую недвижимость в целом по России падает. Если в 2022 году доля инвестиций в жилую недвижимость составляла 47%, в 2023-м — 32%, то сегодня — около 20% от общего объема инвестиций. Больший интерес сегодня вызывает коммерческая недвижимость — офисная и складская. Напомню, что с 1 января 2025 года Центральный банк России ввел обязательный к использованию ипотечный стандарт. Он нацелен на то, чтобы бороться с ростом цен, в первую очередь на первичном рынке, не вшивать различные комиссии и скрытые платежи в первоначальную стоимость продаваемого жилья. Проходят первые проверки по этому стандарту: это девелоперам нужно иметь в виду при разработке собственных различных инструментов», — подчеркнул председатель комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов Антон Вовк.
Несмотря на кризис, рынок не стоит на месте. Строительство становится движущей силой городов. По словам начальника МБУ «Мастерская генерального плана» администрации Екатеринбурга Павла Скачкова, взаимодействие бизнеса и власти открывает перспективы для дальнейшего роста.
«Целевая аудитория, которая способна вписать ипотеку в семейный бюджет и платить ее по 30 лет, весьма исчерпаема. Осенью 2025 года могут быть введены новые ограничения по вхождению в ипотечные программы, что вызовет всплеск спроса. Еще одна неожиданность рынка: цены на жилье на стадии котлована, по крайней мере в Москве, сравнялись, а в некоторых случаях и превысили стоимость квартиры в строящихся домах. Раньше такая ситуация выглядела абсурдной. По нашему анализу, это происходит из-за того, что стандартные квартиры практически не выводятся на рынок, но начало реализовываться жилье преимущественно бизнес-класса, что меняет стоимость квадратного метра в статистике. Вторая причина — застройщики испытывают давление банков и вынуждены на самом начальном этапе показывать высокие цены, чтобы получить одобрение финансирования», — резюмировал президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.